中国房地产报 产业地产专题

在一些城市的城市建设中，往往会造出很多新城，有些新城具备一些购买力，则主要以大面积的房地产开发为主，比如万科在天津开发的东丽湖万科城。有些则缺少购买力，于是这些被规划的新城区，很多都会以产业与地产相结合的形式出现，甚至是由一个开发商来即做产业开发，也做住宅开发，比如卓达集团在山东开发的30万吨级文登南海新港项目，就包括港口，周边配套以及住宅产品。

问题一：在快速城市化的过程中，有很多城市都会出现大面积的整块开发用地，这种情况下，单凭开发住宅和商业项目，已经不能符合区域的发展。所以有些企业选择做产业与地产结合的开发模式，您如何看待这种模式？

产业地产相对于传统的地产开发模式相比较，本质的不同在于前者不再依赖单一地段因素确定地产价值，而是在产业聚集、区位发展优势基础上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能提升来实现几何级倍数的地产增值。简单说是土地资源深度开发，而不是单线条的商品房模式。

因此在土地资源日益紧张、各级政府用地指标无比惜贵的现状下，如何将现有的土地资源价值最大化就成了最大的命题和发展方向。因此，我认为这是个城市化发展进程中的重要节点，也是集约化发展在地产行业的具体表现。

政府的价值取向与实力地产企业的共同利益诉求，是当下产业地产快速发展的根本原因。这也将会是未来地产开发的主流模式。

问题二：很多人认为产业是政府应该考虑问题，开发商应该专注于做好自己的某类产品,你怎么看待开发企业的多元与专业？

其实我认为政府和开发商之间的关系不应是简单分工的概念，而应该是各取所长、协同作战，之所以说产业地产是行业升级的表现，就是因为它超越了传统的、单一的商品房开发模式，对土地资源的价值最大化提供了保障。政府部门在城市规划、产业布局、经济结构等方面具有信息和决策资源，而地产商则拥有充沛的资金实力和专业团队，两者刚好相辅相成。而对开发企业而言，在日后的市场竞争中，尤其是建设用地取得上，仅仅依靠商品房开发模式将会越来越难以打动政府，必须适应大势潮流、优胜劣汰。即使在某一产品领域有特长的品牌开发商，如果不能正视产业地产所带来的发展契机和竞争隐患，必然会削弱其核心竞争力的延续和增值。

问题三：大规模的产业地产开发，面积大，周期长，这期间企业需要注意哪些问题？

我觉得对开发企业而言主要应重视四个方面问题，

首先就是所在地城市规划和产业结构的布局，这是产业地产的前提；这需要与地方政府无障碍沟通和互信，实现城市发展、产业发展与地产开发的聚合升值。

第二，充足的资金保障，产业地产需求资金量远大于传统商品房开发模式，不仅周期长、开发量大，而且在运营模式上与传统模式也有根本区别，良好的融资渠道和稳健的财务运作是产业地产成功的重要保障。

第三，更多技术专才和人力资源的整合和储备，相比传统地产开发，产业地产需要更加全面和综合的人才储备，尤其是对城市规划、具体产业领域的专家团队，这是项目高起点和价值最大化的重要因素。

最后，产业地产的发展取向，还是要结合企业自身状况而辩证看待，不可盲目跟进而忽视其风险隐患，毕竟产业地产模式也是刚刚开始，还有很多不成熟和待改进的方面，而且目前的市场即使在商品房开发模式上也还有巨大的利益空间，这也不是当前的必选项。所以，不同发展进程的地产企业还是要根据自身状况来慎重看待是否进入产业地产问题。我个人认为，目前产业地产的参与者还是局限在综合实力超强的少数品牌地产商，他们也在逐步完善其地产开发商向城市运营商的角色转变。

问题四：不少大规模的新城开发，都会涉及到各个阶层，各个年龄段的消费群体，您认为产业地产在住宅产品结构方面，应该注意哪些问题？

我认为主要体现在住宅的需求构成和客户定位上，比如说大的产业园区所带来的住房需求是巨大的，无论是园区工作人员，还是未来一段时间的进入式需求。因此，住宅开发上完全可以根据客群的精准定位来打造新城。比较典型的例子就是2002-2003年的苏州园区板块，针对其高收入群体而量身打造具有较高品质的精品公寓和住宅，其市场价值也远高于当时老城区住宅产品。

问题五：您认为产业地产开发在未来前景如何？

应该说将是未来的发展趋势，也是地产开发模式升级的重要体现。对开发商而言，将会是新的层级分水岭，实力强劲的地产企业会进入城市运营商群体，担负着与地方政府协作经营城市的重担。而其他地产企业将会为越来越局促的生存空间而惨烈竞争。当然众多中小企业联合拿地开发理论上也是可行的。对地方政府而言，产业地产也是资源的最优配置和综合收益最大化。因此说，产业地产的发展前景十分明朗。