日前，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，2009年要加强地方政策的严肃性和合法性，地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房市的政策。对姜部长强调“地方政府不许再越权出台救市政策”的观点我是赞同的，我曾在去年10月发表题为“政府救市必须预防房价大幅反弹”的文章，指出：

“目前，社会和民众对于地方政府各种各样、五花八门的救市措施十分反感，并不认同。因此，中央政府的层面采取的政策措施要更为慎重。如果单从房地产市场来看，现在的确还没有到应该救市的程度，因为出现房价明显回落和下降的地区还仅仅是广州、深圳和珠三角地区，京沪和其他二线城市还只是成交萎缩、房价初步回调和下降。在这种情况下出台救市措施和政策，的确民众难以接受。

但如果从整体经济来看，目前国际、国内的经济形势是十分严峻的，国际金融海啸、股市大跌、出口萎缩、制造业不景气等等，如果房地产再出现暴跌，就完全有可能引发金融危机和经济危机。所以，必须要防患于未然，不能掉以轻心或者抱持侥幸的心态。

只有稳定房地产市场，才能切实防范金融风险;而如果舍弃房地产来保金融的做法，只会提前引发危机和风险，重演美国次贷的悲剧。因为，如果中国房地产短期内大幅下挫，所构成的金融风险和经济危机不会比美国次贷引起的国际金融海啸小，更会大于当年泰国引发的亚洲金融风暴。

最近，国务院住房和城乡建设部副部长仇保兴在接受记者采访时指出 ‘目前，我们正在密切关注各个城市针对房地产推出政策的动向以及该政策的效果，适当的时候将拿出规范的意见。效果好的应该发扬，不好的将被终止，但现在谈房地产政策还不是时候。’ 他还表示，‘应该给各城市政府一定的自由度，各地的政府应该说有能力、也有责任作出一些政策上的选择。’这也是高层首次对各地刺激楼市的政策作的正式表态。”

我当时还明确提出中央政府对地方政府的越权行为不应放任和姑息，并表示：

“对住宅建设部领导的表态，我有一些看法，我认为中央政府是不应该让地方政府在房地产救市的问题上任意妄为的，甚至已经出现一些违法违规的做法。如果这是中央政府所容忍和默许的就更加不可思议。因为，地方政府和中央政府的权限和政策管理的层面是不同的，地方政府无权代行中央政府的权限，除非经过明确授权的试点。

现在这种放任自流的做法，一旦各地形成混乱的局面，再来收拾可能就已经来不及了。而且，这样的不作为也显得中央政府的软弱与无能，缺乏有效的洞察能力、判断能力和执政能力。我认为，应当及时地对地方政府的救市行为加以规范和引导，对违规、甚至违法的行为要加以干预和制止。而且，这么重要的事情，仅仅由住宅建设部的副部长来表态，而国务院这么多领导都不表态，其实也很不合理。说实在的，住宅建设部的表态是不是也有一些越权呢?该表态的机构都不表态，而不该对此作肯定表态的部门却乱表态。”

我还指出政府救市不应以维持高房价为目的，指出：

“政府救市不应以维持高房价为目的，救市的目的是要防止房价大跌，而合理的房价依然应当是政府调控的目标。因此在防止房价大跌的同时，也一定要防止开发商和地方政府利用救市再次抬高房价和地价。如果，房价和地价因此而再次失控宏观调控就会前功尽弃，救市的举措就有可能适得其反。

所以，中央政府对房地产市场的政策调整，不宜过宽、过猛和过头，要适当地掌握节奏、重点和力度。应当根据各地房价和成交的实际情况来调节和控制轻重缓急，房价已经下跌、成交低迷的城市先行，而房价还没有下降、成交还很正常的城市则缓行;对二次房贷也不能一下全都放开，应当在还清第一次房贷的前提下给与优惠;尤其是要防止投资性购房需求大量入市，要预防房价大幅反弹。

最理想的目标和结果是：房价虽然大起，但避免了大落;而且又没有出现房价大幅反弹，成交量有所回升;房价依然保持回调的态势，但下调的幅度趋缓，从而使得房价重新回到合理区间。因此，稳定房地产市场的政策措施，不宜一股脑儿地推出来，而应当分期分批或一个一个推出来，这样才能不断地在房价下行的过程中刺激购房消费需求，从而实现房地产市场的软着陆。就好像搭梯子和台阶一样，让高居不下的房价一级一级地走下来。

虽然，这样的目标设定有些理想化的色彩，现实社会也未必能全部实现，而且也未必行得通。但思路决定出路，只要集思广益、拓宽思路，就一定能战胜困难度过难关。”

我认为，地方政府救市一定要在权限之内采取措施，这方面广州市政府就做得非常好。广州楼市2007年底就开始出现成交大幅萎缩、房价下降的现象，对此广州市政府采取了一系列有效的措施：

一是缩减土地供应计划，从原来连续三年每年供应5平方公里减少到2.5-4平方公里，而去年上半年仅完成下限的15%左右，下半年再次将计划调减为1.8平方公里；

二是放缓限价房推出，年初担心限价房大量推出会过度影响商品住宅市场，因为广州一共拍出10个限价项目，如果全面推出总货量1.5万套将达到市场20%左右。但实际上，仅推出了4个项目几千套而已，而且到年底已经由担心限价房冲击商品房，转为担心商品房冲击限价房了。对此，广州政府又采取了一些措施，停止新的限价房项目，未开发的项目可能也将暂停，在建、在售的可能会按规定适当调整销售对象的限制范围。

三是舆论引导，这与舆论控制有所不同，并不是采取压制和控制媒体的做法，而是通过媒体来正确引导市场的走向。业界可以畅所欲言，各种观点可以互相碰撞、展现，而不是一边倒；同时，也没有出现深圳赌房价、万人购房、断供潮、退房潮、崩盘等媒体轰动事件。

我在去年8月“稳定楼市政府责无旁贷”一文中指出：

“目前，广州楼市的确还没有出现房价全面大幅下降的态势和局面，只是部分楼盘已经出现20-30%左右轮番降价的状态，并没有形成恐慌性抛盘、崩盘和全面大幅度降价的趋势。

这显然与广州政府去年底以来采取的策略有一定关系，虽然广州政府和开发商都表示政府不需要救市，其实不然，不过广州是只做不说而已。但地方政府要防止房价大幅下降，能做得事情并不多，只有在土地供应和限价房以及舆论导向等方面采取对应措施。”

各地政府可以借鉴和参照广州政府的经验和做法，但不能照搬照套。希望各地政府在中央政府的统一指挥和领导下，根据当地房地产市场的实际情况采取适当的、正确的措施和做法来稳定房地产市场，而不是趁机越权救市，造成更大的混乱局面。

注：本文应中华建筑报之约而作

2009年1月20日