（本文发于2010年9月16日第1311期《青岛广播电视报》，转载请注明出处。谢谢。）

编者按：“金九银十”，又一个房地产传统的销售旺季如期而至，在调控4余月，成交渐回升的关键时间节点，“金九银十”被各方寄予了怎样的厚望？青岛20盘扎堆上市，又能否力挽狂澜？

“金九银十”：楼市的救命季？

（文/本报记者 邢立玮）

“我刚到家，已经快累死了。”刚上线，小Q就对记者如此感叹。

他是青岛某报的房产记者，跑口多年，在刚刚过去的这个周末，他奔波于开发区、莱西和香格里拉酒店去参加开发商举办的品鉴会和开盘等各种活动。楼市的火爆超乎了他的想象，尽管今年以来他“一直都在见这样的火爆场面”，但令小Q没有想到的是“连开发区的旅游地产都那么多人”。

每每周末，就是这些房产记者们最忙的时候了，因为开发商的活动都集中在周末举行，专业地产网站的视频、图文直播则更为忙碌，近来尤甚。“市区的差点就跑不过来了，哪里顾得上郊区。”某房产网站的编辑对本报记者说道。

20盘集中上市 楼市大考

进入9月上旬，房地产传统的销售旺季“金九银十”的帷幕徐启，近半年积压的楼盘集中放量。据统计，九十两月，岛城开盘的项目预计达20个。

仅周末两天，青岛就有“海上嘉年华”、“海信天玺”、“龙湖滟澜海岸”三家重量大盘举行了盛大的项目品鉴会，还有三家楼盘“保利百合花园五期”、“衡山舒苑”、“岸芷汀兰”开盘销售，且均有不同幅度的优惠。

摇转盘享优惠、开盘当天购房每平方米优惠200元、交2万认购金可优惠2万总房款、付全款9.6折优惠、按揭9.7折优惠、限期推出6套特价房……

进入9月，打折、促销的活动屡见不鲜。各开发商憋足了劲，以求在这两个月内能借“金九银十”的东风，实现销售业绩的大丰收。无疑，“金九银十”被各方赋予了太多的使命。

此前对开盘日期一推再推的华远汤米公馆，终于在9月5日开盘。公开资料显示，汤米公馆自从4、5月份就传出要开盘的消息，但新政后，开盘日期一拖再拖。《青岛广播电视报》记者在售楼处现场公示看到，该项目在8月底才拿到预售证。据售楼小姐介绍：政策调控下，相关部门批证也都会很谨慎，所以才刚刚办下来。

多个项目推迟开盘，开发商在等什么呢？太平洋房屋山东总部林宪周给出了这样的心理分析：“当开发商对未来不是那么明确时，观望不失是一种手段；过去的调控对市场的影响都是短暂且会产生报复性上涨的，那就赌一把；2007、2008年开发商拿地少导致了今年的供给量较少，在供需不对等下待价而沽。”

显然，低迷僵持的市场并不是开发商愿意看到的。“价钱涨不上去，有些资金紧张的开发商提出优惠措施是必然的，彼此竞争会加剧，优惠是可以期待的。”林宪周对此分析道。

政策向下 房价向上？

9月12日，记者沿福州路北上，前往各售楼处，了解真实的楼市图景。

天福时代阳光已几近尾盘，在售楼处有三四对购房者仔细询问着价钱和房源位置，并不时和万科城对比装修和价钱。

天福的售楼人员刘先生对《青岛广播电视报》记者表示：“万科的房子在哪儿都好卖，不一定能买的上，虽然他们房子有点贵，但很奇怪，越贵，越骂，但是越买。”“我们也不希望房价呼呼上涨，那样我们就没饭吃了。”

记者随后在蓝山的接待中心似乎得到了一丝印证。据蓝山的工作人员介绍，项目9月底10月初开盘，起价13300元，“目前已经积累了3000多组的意向客户，首期却仅有不到250套左右的房源，供不应求。”

丁先生是岛城的一名律师，住在离万科蓝山仅有一路之隔的马路对面，他打算把房子卖了安家蓝山，就可以和儿子隔街相望了。据丁先生了解，对蓝山有意向的客户绝大多数都是把原来的房子卖了，再稍微加点钱，改买蓝山。

蓝山的名流会所确是热闹，购房意向客户来了一拨又一拨，就在记者要离开的时候，某房产网站组织的看房车又载满3车客户停在门口。相比万科，华远汤米公馆的售楼处却略显冷清，只有包括记者在内的一两个人稀稀拉拉的看房。

新政调控楼市的力度和决心犹在耳畔，4个月过去了，接受记者采访的多位购房者却普遍认为，目前的房价实际上并没有太大的跌幅，眼看着似乎又涨上来了。林宪周的观点也支持了这一看法：“青岛的房价自调控以来并没有下降，反而有微幅的上涨，但不会产生报复性上涨。”

那么，史上最严厉的调控政策过去了吗？林宪周坚决地否认了这一看法。“很多人会误解，觉得一调控会立即降价，忽略政策效应要时间、要过程。调控效应会从第四季开始将逐渐盘稳，涨跌有限，价稳量升。”据他预计，不会再出更严厉的政策了，因为4月14日的政策已经过严了。

回暖尚早 年底可期

在刚刚过去的8月份，全青岛市新建商品房住宅共成交7152套，出现小幅的增长。

于是大家都认为“楼市回暖了”。真的是这样吗？业内人士林宪周并不认为这是回暖。“是否会价量齐涨还很难说，但量一定会上来。目前青岛楼市的中高端交易依然低迷之下，回暖还需要一段时日。”

青岛绿城的策划经理刘名子对本报记者表示：“现在这个阶段正是量升价跌的一个时期，理想之城二期将会在10月开盘，价钱肯定也会比一期贵。”

在这个传统的交易旺季，20盘集中上市有其习惯性的因素，但不可否认，希望借此时机扭转时局、实现资金回笼的愿望则更加强烈。因为接下来的第四季度，他们也许很需要钱。

“从四月14调控以来，青岛是少数几个配合中央实施一手楼盘资金监管的城市之一，对开发商的资金运用绝对是压力；中小开发商资金取得不易，加上销售迟缓，缺钱是必然的；加之年底结算，资金回收压力肯定很大。”林宪周对本报记者分析道。“现在房价已居高位，再涨空间有限，当然跌也有限，只要价位合理、地段还行、面积符合现阶段买方需求，就会有不错的交易量。”

但是节点在哪里呢？何时出手呢？

《青岛广播电视报》记者在采访美南不动产董事长于海南时，他预测，“买卖双方博弈到十月份开始震荡下滑，一直滑到明年的3月底，落到均价降幅25%，局部地区会降30%，但不能低于30%--40%，到三月底会再慢慢启动，平缓上涨。”

他建议：买房最好的时机是从今年年底到明年2月份。

（文/本报记者 邢立玮）

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