人民法院报 2010年1月11日 星期一http://rmfyb.chinacourt.org/paper/html/2010-01/11/content_2098.htm

物业交接之难及克难之术

新年到了，本应该有新的气象、新的生活，但是上海市新梅共和城小区近2500户居民却怎么也高兴不起来。因为小区的垃圾一直得不到清理，垃圾箱塞得满满当当，塞不进的垃圾便凌乱地堆放在旁边，污水四溢，臭气熏天。

原来，2009年12月31日，上海百联物业管理有限公司正式取代上海新梅物业管理有限公司，成为小区物业管理方，但是，新梅物业迟迟不肯移交。百联物业请来保洁人员打扫小区，也遭到新梅物业的保洁人员抵制。

因小区新旧物业交接而引发纠纷的现象，显然不是上海独有。位于北京东三环中路、CBD核心区的建外SOHO是一个集住宅商用为一体的高档社区, 它距离长安街只有几百米的距离,建筑外形简洁、明快、时尚，不失为北京城东的一道独特风景线，曾被媒体称为北京“最时尚的生活橱窗”。然而，这个社区东区的1000多名业主陷入新旧物业交接的复杂纠纷之中已经长达一年之久，不仅业主苦于不知向谁交物业管理费，前不久还传出了停水、停电、停暖气的消息。

记者经检索发现，近些年来，各地因新旧物业公司交接所引发的纠纷屡见不鲜。“从目前来看，新旧物业公司能顺利交接的非常少。”北京广盛律师事务所律师徐汝华指出。

为什么不愿走

按理说，小区不聘旧物业了，它就拿不到物业管理费，没有经济理由继续留在小区，但是实际上它还是有各种收入来源的。比如，目前，小区物业尤其是高档小区物业利用业主共用空间进行的经营活动，可产生很可观的利益，如电梯广告、户外广告的收益。而物业公司往往都不公示其成本和支出，并常常找一些小的审计公司做一个漏洞百出的审计报告来对付业主。业主和物业公司的矛盾很多就是由此引发的。由于这块收益是许多物业公司利润的重要来源，因此这便是旧的物业公司迟迟不撤离的重要利益原因。

虽然《物业管理条例》第五十五条规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”但是实际上，很多房地产项目最初都是由开发商指定的前期物业来提供服务的，在其最初经营阶段，业主大会和业委会还没有成立，这样便形成了实际上的监管真空阶段。

为什么赶不走

旧的物业公司赖着不走，往往找出各种各样的理由。有些业主委员会在解聘原物管公司和选聘新物管公司时存在不合法、不规范的做法，导致旧物业公司以质疑物业选聘程序的合法性为由拒不撤离；有的业主大会根据合同约定，以物业管理公司提供的服务不到位为由提前解除物业服务合同，由于服务质量无法具体界定，因而物业公司不同意解除合同，也不办理交接；还有的物业公司不退出的原因是小区业主或开发商与自身之间的债务问题没有解决。

尽管2007年8月修订的《物业管理条例》第四章第三十九条对新旧物业的交接做出了明确规定：物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应做好交接工作。但徐汝华律师认为，现有的法律规定还是不够详细，对新旧物业怎么交接并没有做出明确而具体的规定。目前，已有部分地方性法规针对物业交接问题做出了细则性规定，比如《北京市物业管理办法》（草案）第55条规定，当原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应与原物业服务企业协商解决，协商不成的，应依法提起诉讼或申请仲裁。

但北京业委会协会申办委员会召集人任晨光认为，原物业服务企业拒不撤出时，仅协商解决不了问题，应按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，不得再收取物业服务费用。对赖着不走的要加大惩罚措施的力度，不能纵容非法滞留的物业公司。