房价泡沫指数 有多少实际意义？

来源：北京青年报 作者：周宏2010年12月16日08:50 我来说两句(0)

任启鑫

赵秀池

陈宝存

刁建明

近日，中国社科院发布的《中国住房发展报告（2010-2011）》在业界掀起了轩然大波：该报告对35个大中城市住宅价格进行了泡沫指数统计，得出平均房价泡沫为29.5%，北京的房价泡沫达49.6％，位列第8。

房价泡沫本来就是一个宽泛的概念，如此精准的量化房价泡沫化程度在给人耳目一新感觉的同时，也难免引起业内人士的探讨和疑问。得出的结论是否合理？对当前的房地产市场调控有何指导意义？这样一些问题相继被提出……

●嘉宾

首都经济贸易大学城市学院土地资源与房地产管理系主任 赵秀池

全国房地产经理人联盟副秘书长 陈宝存

亚豪机构副总经理 任启鑫

国达房地产开发有限公司副总经理 刁建明

●社科院的泡沫指数报告靠谱吗？

赵秀池：房地产泡沫指数是如何出炉的

一般来讲，房地产泡沫是指房子价格超过其实际价值的部分。按人们通常的理解，北京的房地产泡沫高达49.6％，将近50％，就意味着现在购买房子的实际价值其实只有目前价格的一半，但仔细分析一下绿皮书给出的房地产泡沫指标的公式，其含义是房子的实际价格与基准价格相比形成的泡沫。而其基准价格是根据2009年家庭人均可支配收入、地方财政预算内支出、城乡居民储蓄年末余额、社会商品零售总额、普通高等学校在校学生数、执业(助理)医师人数等11项指标演算而来的，因此，不能认为房地产泡沫高达49.6％就是现在购买房子的实际价值只有目前价格的一半。绿皮书中的基准价格能否代表房子的实际价值还有待研究。再有，绿皮书计算房地产泡沫的具体依据是：北京房子的实际价格是26446元/平方米，基准价格是13316元/平方米，这两个数据也都值得商榷。

任启鑫：研究结果有失偏颇

12月8日，社科院发布了《住房绿皮书》，指出北京市的房价泡沫高达49.6％，对于这个数据，业界提出了种种的疑问，如数据的来源及准确性、统计方法差别、参考数据的时间节点等。该报告的主要撰写人表示，该报告所引用的房价数据均是从国家统计局获得，出处均是主流的官方数据。而且关于房价泡沫指数的计算方法也是参考国内外最先进的计算模式，经过改进之后最终确定的一种计算方式。因此，有关北京等城市的房价泡沫指数具有一定科学性。

对于北京的泡沫研究结果如果笼统的用一个数据来表示未免有所偏颇。因为，泡沫指数是用实际价格减去基准价格再除以实际价格得来的，而实际价格是该城市某个时间节点的所有商品住宅成交均价。其实，用所有产品的成交均价来计算说明这个城市的房价泡沫并不够精准。例如，不同地段、不同产品类型的价格水平和泡沫程度均是有较大的差别的，所以，笼统地说北京的房价泡沫达到49.6%并不够精准。

陈宝存：该报告严重不靠谱

社科院此次出台的研究报告脱离了许多基本的事实，因此得出的结论也是严重不靠谱的。

该书对我国今明两年的房地产形势与调控作出分析，他们认为今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比去年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。蓝皮书还特别指出，目前中国85%家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。这是对自有居住率87.8%的否定，也是对房地产市场化基础的否定。住房市场化的目的并非解决百姓基本居住问题，而是要解决新增的如婚房类型的刚性需求与新增城市人口的居住问题，以及改善型需求的住房升级问题。而截止到2009年，城镇居民人均住房面积已经达到28平方米。

至于85%的家庭不能靠工资收入买房，对于大量依靠棚户区改造、旧城改造获得回迁安置房的现实也是全面否定。根据目前的旧城改造现实，回迁安置补偿都应该加入到城镇居民的家庭总收入中。大量的城市人口，并不是靠工资购买商品房的。而北京这样的住房品类繁多的市场，真正依靠购买商品房的城市居民只占30%左右，而且目前的低租金，原因在于12年市场化进程中，商品房的购置成本从1989年的1600余元，到目前的北京不足20000元的均价。而事实上，房价的上涨速度过快，不过是2005年之后的地价上涨强劲的产物。

●明确房价泡沫化程度对市场有多少实际意义？

任启鑫：报告数据可能会影响决策效果

有关北京房价泡沫高达49.6%的数据值得探究，此报告数据发布对市场的真正实际意义在于，以官方科研机构的名义发布市场数据，引起各界包括政府决策层面的关注，从而达到提供参考、影响决策的效果。

关于北京的房价水平，据亚豪机构统计数据显示，11月，商品住宅成交均价为21731元/平方米，而据北京市统计局最新发布的数据显示，11月全市新建住宅销售价格同比上涨14.3%，其中，纯商品住宅上涨15.8%。从这些数据对比来看，北京房价的确出现了明显的增长，但由于今年的通胀水平较高，同时大量的刚需仍然存在，所以会导致房价仍然存在上涨的局面。

赵秀池：房地产泡沫形成是投机成分过浓造成的

今年两轮调控政策都是针对不合理住房需求的，即房地产投机需求，对房地产泡沫的抑制是有非常重要的作用的。因为房地产泡沫形成的一个主要原因就是投机成分过浓引起的。通过停止第三套房贷、提高第 (论坛 新闻)二套房贷的首付、限制外地人购房等措施，从源头上抑制了房地产投机，从而抑制了房地产泡沫。

陈宝存：高房价是遏制房价上涨速度的手段之一

妄称土地垄断与土地财政是造成房价地价暴涨的主因，实际是楼市的最大限度的市场化，这也可以解释自2003年开始的大力调控根本没有对症下药的解决供应问题，所以遭到市场的严重报复。这是收入总量高速增长决定的。而基本居住需求已经解决的市场情况下，所谓85%的城市居民依靠工资买不起房是完全无视居住改善的事实。当然也就无法正确地看清楚市场的走势。

城市化并非是政府主动推进的产物，而是改革开放32年的必然结果。但是，目前我们的城市化进程是必须在城市配套适合的基础上的稳步推进。一线城市人潮涌动目前来看并非是积极稳妥的。那么只能依靠高房价等等居住生活成本的高涨，限制大量人群进入一线城市所造成的交通拥堵与房价高涨。实际高房价恰恰是遏制房价上涨速度的手段之一。

社科院的报告无疑前后矛盾，对于楼市的现状解读是错误的，也无助于确立楼市发展的正确解决方向。而市场必须依靠市场因素，而屡屡启动调控手段面对市场，很难不被市场所压制。

刁建明：泡沫指数仅是理论数据

如果我们仔细研读社科院发布的《住房绿皮书》就会发现书中关于泡沫指数有这样一段类似声明性质的文字：“指数仅作为一种参考，不能说明具体问题，也不能依据泡沫大小来推断市场走向。”国达房地产开发有限公司副总经理刁建明：“其实，这句话已经非常能够说明问题了。”

●49.6%的泡沫数值是否意味着北京的房价还有很大下调空间？

刁建明:房价出现泡沫是必然的

关于北京房价泡沫指数接近0.5, 刁建明认为如果单纯地就房价来谈房价，那么北京房价确实存在虚高的成分。但是如果结合整个宏观经济形式来看，房价出现泡沫是必然的。由于近两年新增货币量过大，引发的流动性过剩以及通货膨胀必然导致房价大幅上涨。所以说，房价出现泡沫不是房地产市场本身出现的问题。尽管政府在今年对楼市出台了史无前例的严厉调控政策，但在流动性泛滥和人们强烈的通胀预期下，行政手段的强力干预并没有使房价出现明显的下降。相反，从近两个月北京楼市的成交情况来看，成交量和成交价格都有走强的迹象。因此可以说，即使北京房价存在泡沫成分，只要宏观经济周期没有出现大的问题，泡沫就不会破灭。

在刚刚结束的中央经济工作会议上，我国政府已经意识到流动性泛滥以及通货膨胀的问题，已经将明年的货币政策由于宽松转为稳健。说明我国政策对经济并不会采取将货币供应量骤然收紧的“休克式疗法”，而是会采取逐步回收流动性的方法。这样，房价即使存在泡沫也不会突然破灭进而使整体经济陷入危机当中。

刁建明认为，社科院的泡沫指数只是在理论公式的推演下得出的理论性的数据，不必因此而产生恐慌。

任启鑫：下调空间很难笼统预测

首先有关泡沫水平的数据值得商讨，虽然计算房价泡沫的方法是科学的，但无论是实际房价数据的来源，还是基准房价的测算均存在着一定的误差和滞后性。正如该报告的主要撰写者表示，他们在报告中也强调了房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。

其次，在通胀到来、住房刚需存在、投资渠道狭窄、新城及地铁利好等刺激下，未来北京房价的下调空间并不是非常的明朗。而且，不同区域、不同地段、不同产品类型之间的差异性非常大，因此，很难笼统的预测北京的房价有多大的下调空间。

对于未来北京房价的价格波动判断，我认为，受到城市经济的影响，位于北京城市核心区的高端商品房仍然受到追捧，房价波动不大，而由于新盘供应集中，未来远郊新城的商品房项目间的竞争更加激烈，价格出现震荡的可能性比较大。

赵秀池：泡沫指数难以影响房价和成交量

社科院研究房地产泡沫这个课题有一定的现实意义，房地产泡沫指数的计算目前还没有形成统一的标准，多样化的研究会丰富房地产泡沫的理论，如果房地产泡沫指数计算比较科学、可靠、可信，就会对房地产泡沫起到一定的预警作用，甚至对未来房价、成交量等产生一定的影响。但目前人们对房地产泡沫指数的计算还没有形成统一的看法，对绿皮书给出的计算方式、计算结果还存在质疑，因此，对房价、成交量也就没有什么影响。

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